Yararlı Bilgiler

📋 Kira Sözleşmesi Kaç Nüsha Hazırlanır?

Kira sözleşmesi genellikle iki nüsha olarak hazırlanır. Bu nüshalardan biri ev sahibinde (kiraya veren), diğeri ise kiracıda kalır. Her iki nüshanın da ıslak imzalı olması büyük önem taşır. Islak imza, sözleşmenin gerçekliğini ve tarafların iradelerini kanıtlamak açısından hukuki açıdan en güçlü delildir.

Bazı durumlarda üçüncü bir nüsha da hazırlanabilir. Özellikle emlak komisyoncusu aracılığıyla yapılan kiralamalarda, komisyoncu da sözleşmenin bir nüshasını arşivinde saklamak isteyebilir. Ayrıca kira sözleşmesinin noter onaylı olarak yapılması zorunlu olmamakla birlikte, noter onayı ispat gücünü artırır ve sahteciliği önler.

Dijital çağda e-imza ile de kira sözleşmesi yapılabilmektedir. Ancak e-Devlet üzerinden yapılan kira sözleşmeleri henüz yaygın kullanımda olmadığından, klasik yazılı ve ıslak imzalı sözleşmeler hâlâ en güvenilir yöntem olarak kabul edilmektedir. Sözleşmenizin her sayfasını paraflamanız (küçük imza atmanız) da sayfa değişikliği iddialarını önlemek adına önerilir.

💰 Depozito Nedir ve Ne Kadar Olur?

Depozito (güvence bedeli), kiralanan taşınmazın zarar görmesi veya kiracının kira borcunu ödememesi ihtimaline karşı alınan bir teminat bedelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.

Kanuna göre bu bedelin, kiracı tarafından bir vadeli mevduat hesabına (banka hesabı) yatırılması gerekir. Ev sahibi, kiracının rızası veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı/icra takibi olmadan bu bedeli bankadan çekemez. Ne yazık ki uygulamada bu kural sıklıkla ihlal edilmekte ve depozito elden alınmaktadır.

Kira döneminin sonunda, kiracı taşınmazı sözleşmedeki şartlara uygun şekilde teslim ettiyse, depozito tam olarak iade edilmelidir. Ev sahibi, normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar (boya solması, küçük çizikler vb.) için depozito kesintisi yapamaz. Ancak kiracının kasıtlı veya ihmalinden kaynaklanan hasarlar için kesinti yapılabilir.

Depozito iadesinde sorun yaşamamak için taşınmadan önce ve sonra fotoğraflı tespit tutanağı düzenlemeniz şiddetle tavsiye edilir. Bu tutanak her iki tarafça imzalanmalıdır.

📊 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

TBK madde 344 uyarınca, konut kiralarında kira artış oranı tarafların anlaşmasıyla belirlenebilir; ancak bu oran, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

1 Temmuz 2024 itibarıyla uygulanan %25'lik sabit kira artış sınırı kalkmış olup, artık tamamen TÜFE 12 aylık ortalama sistemi uygulanmaktadır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve kira yenileme döneminde geçerli olan oran esas alınır.

Örneğin; kira sözleşmeniz 1 Ocak'ta yenileniyorsa, Aralık ayında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır. Taraflar bu oranın altında bir artışa karar verebilir, ancak üstünde bir artış yasal olarak geçersizdir. Kiracı, yasal sınırın üzerindeki artışı ödememekte haklıdır.

🏠 Kiracı Tahliye Şartları Nelerdir?

Türk hukukunda kiracı, güçlü bir koruma altındadır. Ev sahibi (kiraya veren), kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez. Tahliye ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebepler TBK'nın 350-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• İhtiyaç sebebiyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı
• Yeniden inşa/imar: Binanın esaslı onarım veya yeniden inşası
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracının kira sözleşmesinden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini ödememe nedeniyle iki haklı ihtar
• 10 yıllık süre: Kira sözleşmesinin 10 yıldan fazla sürmesi halinde, kiraya verenin fesih bildirimi

Tüm bu sebeplerde bile tahliye için dava açılması ve mahkeme kararı alınması gerekir. İcra yoluyla zorla tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkündür.

📝 Yazılı Sözleşme Olmadan Kiralama Yapılır mı?

Evet, hukuken yazılı kira sözleşmesi zorunlu değildir. Sözlü (şifahi) kira anlaşmaları da geçerlidir. Ancak ispat açısından ciddi sorunlar yaratabilir. Yazılı olmayan bir anlaşmada kira bedeli, süresi, artış oranı gibi konularda taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde, mahkemede iddialarınızı kanıtlamak son derece güçleşir.

Sözlü sözleşmelerde en sık yaşanan sorunlar şunlardır: Kira bedelinin miktarı konusunda anlaşmazlık, kira süresinin belirsizliği, depozito iadesinde ihtilaf, tahliye tarihinin tartışmalı olması. Bu nedenle ne kadar güvendiğiniz biriyle kira ilişkisine girseniz bile, mutlaka yazılı sözleşme yapmanız tavsiye edilir.

Yazılı sözleşme ayrıca vergi beyannamesi, ikametgah kaydı ve resmi kurumlara ibraz gibi durumlarda da gerekli olabilir. Noter onaylı sözleşmeler ise en yüksek ispat gücüne sahiptir.